Immobilie in der Scheidung

Immobilie in der Scheidung: So finden Sie den richtigen Umgang mit Ihrer gemeinsamen Immobilie

Die Trennung und Scheidung einer Ehe stellt alle Beteiligten vor enorme emotionale und finanzielle Herausforderungen – besonders, wenn es um gemeinsames Eigentum wie eine Immobilie geht. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt, mit einer gemeinsamen Immobilie umzugehen, welche Fragen unbedingt geklärt werden sollten und wie Sie Konflikte vermeiden.

Die Immobilie: Mehr als nur ein Wohnraum

Eine Immobilie ist oft das Symbol einer Familie – sie ist der zentrale Ort, an dem gemeinsam gelebt, geliebt und geplant wurde. Doch wenn eine Ehe scheitert, verliert das gemeinsame Zuhause diese Bedeutung und muss neu definiert werden. Finanzielle Interessen, emotionale Bindungen und familiäre Verpflichtungen machen Entscheidungen rund um die Immobilie oft kompliziert.

Optionen für die Scheidungsimmobilie

Die große Mehrheit der Ehepaare in Deutschland lebt in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe erworbenes Vermögen und Schulden beiden Partnern gleichermaßen gehören. Im Scheidungsfall wird ein Zugewinnausgleich vorgenommen, um materielle Nachteile auszugleichen. Obwohl rechtlich viele Optionen bestehen, ist eine einvernehmliche Lösung für beide Seiten der beste Weg, um Nerven und finanzielle Rückschläge zu vermeiden.

Hier sind die gängigsten Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Scheidungsfall umgehen können:

1. Einer bleibt wohnen: Die Eigentumsübertragung

Eine Möglichkeit ist, dass ein Partner die Immobilie allein übernimmt und den anderen auszahlt. Die Höhe der Abfindung richtet sich nach dem Marktwert und dem beurkundeten Eigentumsanteil. Wichtig hierbei: Eventuell bestehende Kreditlasten müssen ebenfalls vom Übernehmenden getragen werden. Die Bank muss dieser Umschuldung zustimmen und den ausscheidenden Partner aus der Mithaftung entlassen – dazu ist sie jedoch nicht verpflichtet.

2. Die Kinder übernehmen: Die Schenkung

Wenn Sie die Immobilie in Familienbesitz halten möchten, können Sie diese auf Ihre Kinder übertragen. Ist das Kind noch minderjährig, bedarf dies der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Bedenken Sie jedoch, dass die Immobilie für das Kind zur Belastung werden kann, da es künftige Kosten und Eigentümerpflichten tragen muss. Eine Schenkung an Kinder setzt immer die Einigkeit beider Elternteile voraus.

3. Es wird geteilt: Die Realteilung

Bei der Realteilung wird die Immobilie in zwei getrennte Wohneinheiten aufgeteilt, wobei jeder Ehepartner Alleineigentum an einem Teil erhält. Dies wird notariell im Grundbuch festgehalten. Diese Option ist sinnvoll, wenn die Immobilie bereits aus mehreren Wohneinheiten besteht oder sich entsprechend umbauen lässt. Achten Sie darauf, Kosten und Aufwand in Relation zum Immobilientyp zu setzen.

4. Wenn keine Lösung gefunden wird: Die Teilungsversteigerung

Wenn sich die Ehepartner überhaupt nicht einigen können, bleibt als letzte und schlechteste Option die Teilungsversteigerung. Jeder Ehepartner kann diese beim Amtsgericht beantragen. Ein Gutachter schätzt den Wert, doch das Einstiegsgebot liegt oft 30 bis 40 Prozent unter dem Marktwert. Dies führt in der Regel zu hohen finanziellen Einbußen und ist zudem mental äußerst kräftezehrend.

5. Nicht gänzlich weg: Die Hausvermietung

Wenn ein Verkauf derzeit unrentabel erscheint oder die Immobilie als Altersabsicherung dienen soll, kann die Vermietung eine Lösung sein. Voraussetzung hierfür ist, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, weiterhin gemeinsam Entscheidungen als Vermieter zu treffen und die damit verbundenen Aufgaben zu übernehmen. Ein Immobilienmakler kann Sie in dieser Situation unterstützen und die Interessen beider Parteien berücksichtigen.

6. Und weg: Der Hausverkauf

Oft ist der Hausverkauf der einfachste und wirtschaftlich sinnvollste Weg, da nicht mehr zwei Gehälter einen Haushalt finanzieren und ein Haus für einen halbierten Haushalt oft zu groß ist. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder Ehepartner sogar berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Sollte sich der andere weigern, kann die Zustimmung sogar eingeklagt werden.

Die drei häufigsten Fragen leicht erklärt

1. Hauskredit und Trennung

Eine Trennung oder Scheidung ändert nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Meist sind bei gemeinsamem Eigentum jedoch beide Ehepartner Kreditnehmer. In diesem Fall haften auch nach der Scheidung weiterhin beide gesamtschuldnerisch gegenüber der Bank.

2. Verteilung des Verkaufserlöses

Wird die Immobilie verkauft, wird der Erlös nach Abzug eventueller Finanzierungen und Vorfälligkeitsentschädigungen unter den Ehepartnern aufgeteilt – und zwar entsprechend der jeweiligen Eigentumsanteile, unabhängig von getätigten Investitionen.

3. Der Zeitpunkt der Veränderung

Der optimale Zeitpunkt für den Umgang mit der Immobilie hängt von der gewählten Option ab. Eine Übertragung an einen Ehepartner oder Kinder ist aufgrund der Grunderwerbsteuer oft noch im Trennungsjahr sinnvoll. Der Hausverkauf kann ebenfalls schon im Trennungsjahr angegangen werden, um Bewirtschaftungskosten zu senken und den Erlös für den Vermögensausgleich zu nutzen. Verkaufen Sie jedoch nicht unter Zeitdruck, da dies den erzielbaren Preis negativ beeinflussen kann.

Was vor der Eskalation bewahrt

Um einen Rosenkrieg zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, die Folgen einer möglichen Scheidung frühzeitig in einem Ehevertrag festzulegen. Ist dies nicht geschehen, können solche Regelungen auch noch nach der Eheschließung in einer sogenannten Scheidungsvereinbarung getroffen werden.

Sollte es bereits zu spät sein und der Konflikt schwelen, ist der Gang zu einer unparteiischen Person ratsam. Wir von Bernd Hoffmann Immobilien können die Optionen objektiv abwägen und Ihnen helfen, trotz Scheidung eine neue, passende Verwendung für Ihre Immobilie zu finden.

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5. Fazit: So treffen Sie die beste Entscheidung für Ihre Immobilie

Eine Scheidung ist emotional schwierig und finanziell komplex – insbesondere wenn eine Immobilie betroffen ist. Sie sollten sich frühzeitig mit allen Optionen beschäftigen, realistisch die finanziellen Folgen abwägen und möglichst objektive Beratung suchen. Ein neutraler Makler bietet Ihnen nicht nur fachliche Kompetenz, sondern auch emotionalen Abstand, um die bestmögliche Entscheidung für alle Beteiligten zu finden.

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