Immobilien-Wissen leicht gemacht

Immobilienbegriffe einfach erklärt – Ihr Ratgeber für den Verkauf und Kauf einer Immobilie

Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, trifft oft auf Begriffe, die verwirrend sein können. Was steckt hinter dem „Bestellerprinzip“, was bedeutet eine „Teilungserklärung“, und was genau ist ein „versteckter Mangel“? In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen verständlich die wichtigsten Begriffe der Immobilienwelt. Damit wissen Sie genau, worauf Sie bei Immobiliengeschäften achten müssen – ganz gleich, ob Sie einen Makler beauftragen oder privat verkaufen.

Der Immobilienmakler: Rechte, Pflichten und Aufgaben

Der Immobilienmakler hat eine zentrale Rolle beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Er vermittelt zwischen Angebot und Nachfrage und erhält dafür eine Provision, die sogenannte Courtage. Makler arbeiten nach dem Erfolgsprinzip – sie bekommen ihr Honorar erst, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag erfolgreich zustande gekommen ist. Daneben gilt es, Neutralität und Entscheidungsfreiheit sicherzustellen. Seriöse Makler klären transparent über ihre Leistungen und Provisionen auf.

Definition: Makler

Ein Immobilienmakler ist ein Vermittler, der Gelegenheiten zum Abschluss von Verträgen ermöglicht. Er führt Angebot und Nachfrage zusammen – sei es bei Kauf, Verkauf, Miete oder Vermietung von Immobilien. Für diese Dienstleistung erhält er ein Honorar, die sogenannte Maklerprovision.

Die Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“. Das bedeutet:

Bestellerprinzip (Miete): Bei der Vermietung zahlt der Auftraggeber (meist der Vermieter) die Provision, die auf maximal zwei Kaltmieten zzgl. Umsatzsteuer begrenzt ist.
Kauf von Immobilien: Der Auftraggeber des Maklers muss mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen. In der Praxis kann die Provision auch komplett vom Verkäufer getragen werden (Innenprovision) oder zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden (50:50-Teilung).

Das Erfolgsprinzip und Neutralitätsprinzip

Die Provision wird dem Makler nur bei Erfolg ausgezahlt – also nach Unterzeichnung des Mietvertrages oder der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Eine Aufwandsentschädigung bei Nichterfolg ist selten. Agieren Makler als "Doppelmakler" (für Käufer und Verkäufer tätig), ist die Gleichbehandlung beider Parteien entscheidend. Zudem haben Sie als Auftraggeber stets die Entscheidungsfreiheit, von einem Verkauf oder einer Vermietung jederzeit zurückzutreten.

Höhe der Provision

Die Maklergebühren sind innerhalb bestimmter Rahmen frei verhandelbar.

Zeitpunkt der Provisionszahlung

Die Maklergebühren sind innerhalb bestimmter Rahmen frei verhandelbar.

Haftungspflichten des Maklers

Makler haben umfassende Aufklärungs-, Nachprüfungs-, Erkundigungs- und Beratungspflichten. Insbesondere müssen Angaben im Exposé oder bei Verkaufsgesprächen den Tatsachen entsprechen. Kommt der Makler diesen Pflichten nicht nach oder handelt grob fahrlässig, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren oder schadenersatzpflichtig werden. Im Extremfall kann ein Kaufvertrag wegen Falschinformationen sogar angefochten werden.

Aufgaben des Maklers

Ein professioneller Makler übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben, um den Immobilienverkauf zu optimieren:

Besprechung der Verkaufsziele und Werteinschätzung vor Ort
Zusammenstellung aller relevanten Informationen und Unterlagen
Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
Bewerbung der Immobilie auf Online-Portalen, der Webseite, in Zeitungen etc.
Selektion von Kaufinteressenten und Durchführung von Besichtigungen
Führung von Verkaufsverhandlungen
Vorbereitung des Kaufvertrags und Abstimmung mit dem Käufer
Begleitung zum Notartermin
Tatsächliche Übergabe der Immobilie

Der Unterschied: Seriöse Makler erkennen

Da der Beruf des Immobilienmaklers nicht geschützt ist, ist die Wahl eines seriösen Partners entscheidend. Achten Sie auf:

Einen strukturierten, modernen Internetauftritt mit detailliertem Impressum, Referenzen und anderen Objekten.
Ein persönliches Treffen im Büro, um einen Eindruck zu gewinnen.
Einen schriftlichen Maklervertrag und klare Provisionsvereinbarungen.
Keinen Druck bei Kaufentscheidungen.
Realistische Versprechen: Ein guter Makler verspricht nichts, was er nicht halten kann, und berät Sie umfassend zu allen Immobilienfragen und rechtlichen Aspekten.
Regelmäßige Informationen über den Verkaufsstand.

Das Geldwäschegesetz

Immobilienmakler sind verpflichtet, bei Verdacht auf Geldwäsche die zuständigen Behörden zu kontaktieren. Alarmglocken läuten z.B. bei großen Barzahlungen, der Forderung, die Kaufsumme nicht über das Notar-Treuhandkonto abzuwickeln, fehlenden Finanzierungszusagen oder überhöhten Kaufangeboten aus dem Ausland. Bei Verdacht wird der Verkaufsprozess sofort eingefroren, bis die einwandfreie Mittelherkunft bewiesen ist.

Das Widerrufsrecht

Makler sind verpflichtet, Kunden über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen (z.B. online, telefonisch) abgeschlossen wurden, können innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Wird die Belehrung versäumt, verlängert sich die Frist auf ein Jahr und 14 Tage. Die Provision wird jedoch erst fällig, wenn ein Kaufvertrag unterschrieben wurde.

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